所谓诉前财产保全，也就是诉前保全，是指利害关系人因情况紧急，不立即申请财产保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的，可以在起诉前向人民法院申请，由人民法院所采取的一种财产保全措施。那么，法院对房地产公司已经预售的商品房，能否进行财产保全？

网友咨询：2005年11月2日，法院忽然查封了我购买房屋所在的这一单元，并向房产管理登记部门出具了协助通知书，要求房产管理部门协助不予办理被查封部分房屋的产权过户手续。此举让我们整栋单元的住户一时不知所措，赶忙到法院询问情况。经打听方才得知，原来是京苑房地产开发公司拖欠某建材公司的500万元债务未还而被诉至法院，建材公司向法院提出了财产保全的申请，要求冻结开发公司账户或查封同等价值的财产。法院经查明确认后，当即查封了我所在单元的房屋。另外，建材公司的负责人还声称，法院马上会对该房产进行拍卖，用于偿还房地产开发公司的欠款，至于我遭受的损失只能找开发商要求赔偿。理由是我还未取得房产证，房屋的产权还未转移给我。请问：建材公司负责人的说法可信吗?法院是否可以对房地产公司已经预售的商品房进行财产保全?

四川央济华律师事务所陈龙吟律师解答：

(资料图片)

建材公司负责人的说法并没有法律依据，法院查封您房产的做法欠妥，您可以对此向法院提出执行异议，要求法院解除查封的房屋。

根据我国《合同法》第44条第1款的规定，依法成立的合同，自成立时生效。所谓合同生效，就是指已经成立的合同在当事人之间产生了一定的法律约束力。具体到该事件中，您与房地产开发公司所签订的房屋预售合同能否得到法律的保护，关键是要看合同是否生效。我国法律规定商品房买卖必须经登记，否则合同标的物所有权及其他物权不能转移，但是并未规定没有办理登记手续的房屋买卖合同就不成立。

据您所述，您已经与京苑房地产开发公司在平等自愿的基础上签订了房屋买卖合同，并且您已经交付了房款，所以此合同业已生效，受法律保护。虽然建材公司与法院行为都是依照法定的程序进行，但是如果用该房屋来满足建材公司的债权要求，就必然与您及所有该单元的房主与房地产公司所签订的合法合同相冲突。法院的行为实际上是在对正常履行过程中合同的侵害，其直接侵犯了合同当事人的合法权利，您完全可以请求法院裁定解除查封。

陈龙吟律师解析：

法院对房地产公司已经预售的商品房不能进行财产保全。法院查封房产的做法欠妥，当事人可以对此向法院提出执行异议，要求法院解除查封的房屋。

根据《合同法》第四十四条，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

《民事诉讼法》规定因当事人一方的行为或者其他原因，可能使判决不能执行或难以执行时，为了保证将来作出的判决得以执行，或为了避免财产遭受损失，对方当事人可以申请诉讼保全。

1．采取保全的案件必须是给付之诉；

2．须具有采取财产保全的必要性；

3．当事人提出申请；

诉讼保全的范围应当限于当事人争议的财产，或者被申请人的财产。对被申请人财产的保全，应当要求申请人提供有关的财产所有权凭证，如汽车要提供车户证明，房屋要提供房屋产权证明书等，以防错将他人的财产查封、扣押。对案外的财产不得采取保全措施，对案外人善意取得的与本案有关的财产一般也不能采取保全措施。诉讼保全的对象界定应以法人、公民合法所有，且能够自由处分为原则。

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